这个会中国房地产大佬都去了,宣布了件大事,对你买房有几个影响

作者 | 李星河 2020-09-19

文/李星河

这两天,地产圈平地又有个新消息。阿里旗下的天猫,联合国内最大房产代理机构易居,推出平台“天猫好房”。

有评价认为,“天猫好房”的成立,意味着阿里“衣食住行”最后一块商业拼图完成。

“天猫好房”是什么?

简单来讲,它能帮房企定制“房产旗舰店”,打造“智能售楼处”,让购房者可以在线上享受从看房、认购到金融服务的一条龙服务。

这么说来,以后看谁购物车豪华,大概不用看里面种草了多少包,得看车里有多少套房。

更准确来说,此次“天猫好房”推出意味着天猫将向更多领域开放数字化能力。一直以来最难被数字化的房产行业也是其中之一。

发布会上,天猫好房还承诺:将至少3年不赚钱,所有收入100%补贴开发商和购房者。

开放数字化能力、又大举让利,各路房产企业自然纷纷捧场。发布会上,包括万科郁亮、融创孙宏斌、碧桂园总裁莫斌等在内,全国上百家房企悉数汇聚杭州,Top 50的房企中,几乎全部到齐。

不过,也有不少人担心,房产这种商品,大宗、低频,人们到底会不会在线上交易?

在我看来,消费者是否愿意线上交易,和房产上述属性无关, 真正核心点在于,交易平台是否帮消费者真正解决问题,省去麻烦。

本文,我们试图引入“交易成本”这个概念,对“天猫好房”做个分析。

一、什么是交易成本

交易成本的最早提出者,是诺贝尔经济学奖得主,著名经济学家科斯。他是这么定义交易成本的:

交易成本,是指为达成一笔交易所需要花费的全部时间和货币成本。

听上去有点抽象,我们就拿买房举例。如果你想买到心仪的房子,你得花时间去找房子吧?得花时间做对比吧?看好房子,得和开发商讨价还价要点优惠吧?还得去办贷款等各种手续吧?

这个过程,会消耗你大量的时间和金钱,其中的代价,就是所谓交易成本。

为什么引入“交易成本”这个概念?因为交易过程遇到的问题和麻烦,本质都是交易成本。

有时,由于交易成本太高,人感到劳心劳力,甚至会放弃交易,这将阻碍经济和社会的发展。

这时,如果有一种商业模式,比其他模式更能降低交易成本,就能创造巨大的社会价值和经济价值。

为什么滴滴当时创业3年就能挑战30年的出租车业?

那是因为滴滴的出现,减小了出租车司机和乘客的相遇阻力。同时,滴滴的忙时贵、闲时便宜,忙时车多、闲时车少的调节机制,降低了此前乘客和出租车公司“不管多少钱,立刻给我派辆车”的协商成本。

为什么支付宝能不断壮大?

那是因为支付宝的介入,使得买家和卖家并不需要彼此信任,就能完成交易,因此大大降低了电商交易的“付款成本”,并带动了移动支付的普及。

所以,商业世界里有这么一句话:一切商业进化的方向,就是交易成本不断降低的方向。

那么,天猫好房在降低交易成本方面做了哪些贡献呢?

要看清这个问题,我们可以从交易的三个时间段“购前”、“购中”、“购后”三方面来观察。

二、天猫好房的价值

对于“天猫好房”来讲,在“购前”阶段,它降低了两种成本,“搜寻成本”和“比较成本”。

在过去,你买房得去各个楼盘的售楼处了解情况,看沙盘、看样板房,预约看房。经历多个楼盘的了解后,才可能选中自己中意的楼盘。

中意了就脑袋一热立马付款?当然不是。之后,你还要去楼盘的售楼处多次了解更详细的情况、售楼政策、信贷政策等等。

在了解所有信息之后,你才可能做出购买决策。一般来说,购房的决策流程至少要6个月。

为什么决策时间这么长?正是因为“搜寻成本”和“比较成本”在作祟。

不过,技术进步下,这个成本将大大降低。

对天猫好房来讲,它可以通过淘宝"3D购"技术,把房子的整体结构,甚至窗外景观、噪音光照等等真实数据都结合进来,营造最真实的网上3D看房体验。此前天猫的3D购技术已经在618期间全面实现铺开应用,在家装等领域效果不错。

不只如此,天猫好房还可以带领购房者用直播的方式看房,讲解房子的真实空间、布局等。

此外,“天猫好房”会参考现在的淘宝评价体系,构建开发商评价体系。未来,哪些开发商房子质量好,服务靠谱,消费者将一目了然。

但买过房的都知道,选房只是第一步,后面还有一堆事情要做。

比如,去售楼处签约、交定金,凑首付办贷款。再比如,去房产交易中心网签、办理税务、办理产权证等等。不跑几趟根本办不下来。

因为这些都是“购中”环节,白花花的时间又没了。

这些问题怎么解决?发布会上,天猫和易居共同发布了“不动产交易协作机制”(ETC)。这个机制提供了新房、二手房、特价房和拍卖房四个主要场景,给房产交易各方提供各种服务。

简单理解就是,未来天猫将开放各项技术、商业能力,并结合易居此前的业务积累,与更多房企一起,打通线上看房、买房的整个交易链条。

最终达到的效果是,购房者各项购房需求都能在天猫上解决,最多只要跑一次。

至于购后,未来天猫好房会支持类似7天无理由退换货等服务,让整个交易形成闭环。

可以看出,“天猫好房”始终充当的是交易润滑剂的角色,这润滑剂浸入交易机器的每个零件,试图不让机器发出任何声响。

三、三赢局面

天猫好房横空出世,带来的是平台方、开发商、消费者三赢。

对天猫好房来讲 ,当下国内房产交易有20万亿规模,且行业规模还在保持两位数增长,这是一块巨大的蛋糕。即便当下让利,一旦线上购房行为培养成功,阿里的利润额将再推上一个台阶。目前这一领域的绝对龙头贝壳找房市值已经658亿美元,市值等于2个碧桂园,一个半万科。

对开发商来讲,与天猫好房合作能省不少钱。 在目前天猫与各个楼盘进行的卖房尝试中,各个楼盘都能节约近一半的营销费用,并实现更精准地获客。验证了天猫卖房成本更低、转化更高的商业价值。而这些都能用于补贴购房者。

比如,今年2月淘宝直播云看房模式引发热议,500个楼盘、5000多位房地产置业顾问开起淘宝直播,引发200万人围观。有房产顾问坦言,以往在线下售楼处,每天接待一两组购房者已经是很不错的成绩了,但现在,通过淘宝直播卖房,一场直播下来就有几十人加他好友,了解更多的购房信息。效率呈现数十倍的爆发。

未来,随着3D购技术的进一步完善和应用、购房整个交易链路的打通,这一模式将创造更大的商业价值。

此外,阿里还有一系列包括天猫精灵、阿里云等等在内的IoT智能生态。现在天猫好房的推出,将成为天猫在“家”这个领域的又一步棋,将产生更大的化学反应。

当整个“家”的链路全部串起来之后,会带来巨大的生态协同效应。购房者买完房之后,家居家装领域的消费场景可以进一步接上。此外天猫未来的房产、家居流行趋势洞察都能帮房企更好地设计房子、提供更受购房者喜爱的产品。

要知道,目前房企要设计一个楼盘,需要大量的实地调研,又费力又不准确。未来和天猫好房一起,房企将大大简化这一流程,设计出更受购房者欢迎的房子。

对于消费者来讲 ,如前文所述,当前购房者的线下购房体验并不如意,需要反复地线下跑售楼处、看房,费时费力,还未必能获得最全面的信息。

未来通过天猫实现足不出户看房、买房的体验,将让购房者省去大量时间精力,获得更好的购房体验。

与此同时,天猫好房的数字化解决方案还能把为房企节约下来的成本,都变成购房者的优惠。让购房者真正获得实惠。而过去十年多年天猫淘宝积累的购房者保障能力、第三方担保交易模式、支付能力都将让购房变得更有保障。

四、最后的话

商业进化的方向,就是交易成本越来越低的方向。商业进化的方向,就是多方共赢的方向。

总体来看,天猫好房利用其云计算、人工智能、区块链等技术支持,以及海量的交易数据,不断降低交易成本,促进多方共赢。

但需要注意的是,线上售楼的大发展,线下售楼处就没有意义了?

并不是。

去线下,购房者对周边的感知会更深,比如房子周围的交通是否拥堵、环境是否

有污染、景观是否有遮挡。

“天猫好房”的最大意义,是减少购房者重复去现场的次数。

天猫好房这次发布会上有一句话:让房产的线上流程更重要,线下流程更智能。

此外,有观点认为,天猫好房要“革了中介的命”,这是一种误读。

在天猫好房,中介完全可以通过直接展示,或者驻点房企旗舰店的方式,为购房者提供各类咨询服务。

著名经济学家张五常曾经在一次演讲中说:

一个地区的交易成本越高,这里的人就越穷;交易成本降低一点点,人民生活就会快乐很多。

买房本就不易,愿每个购房者都能开心买到房。

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