深深房终止重组的背后:恒大的套路与进取

作者 | 地产三哥 2020-11-10

文/地产三哥

2016年9月14日,深深房A停牌;2020年11月9日,深深房复牌。

四年。

“四年,你知道这四年我是怎么过的吗?”

“停牌时,川普还没上台;复牌时,川普已快下台。”

“停牌时,我还迎风尿三尺;复牌时,已然顺风尿湿鞋。”

唯一没有什么变化的是上证指数,停牌时上证指数3002.85;复牌时,上证指数3312.15。

不过结局还不赖,借着市场走强,调皮的游资把深深房打到涨停板。

众生求果,佛家畏因。

我们不禁要问,深深房A与恒大地产的重组都发生了什么?

一、70亿元的A股门票

从2016年9月14日开始停牌的深深房A终于不用再发重组停牌进展公告了。同样的措辞,至少每五个交易日重复一次:

“由于重大资产重组涉及深圳市国有企业改革......”

这四年,难为深深房的董秘办。

一切事都有原因的。

深深房A公告重组之前的40天,记住这个时间点:2016年8月4日盘后,恒大和万科双双宣布,恒大已经持有万科总股本4.68%的股份。

恒大是宝能万科控制权之争形成僵局之后的第三方,恒大入股8个月之前,宝能和王石双方隔空喊话,互不相让,万科停牌。

事缓则圆。

王石深谙老祖宗留下的智慧。

我们这些外人,当时看不明就里,事后看清晰无比。

从8月4日开始到11月29日,恒大花了362.7亿元扫货万科,占万科股份的14.07%。

这期间,2016年10月3日,恒大地产宣布与深深房A进行重组。

2016年12月17日,恒大总裁夏海钧和万科郁亮同时亮相“亚太住房联盟”,他说:我们无意也不会成为万科的控股股东。

2017年1月12日,华润将其持有的15.31%转让给深铁,一切都很清楚了,深铁集团才是王石请来的救兵。恒大的任务是助攻。

2017年3月,恒大将其持有万科股份表决权给深铁;6月,转让所持万科股份予深铁,产生70.7亿元的亏损。

转染

2017年3月底,在香港的业绩发布会上,被问及持有万科股票浮亏70亿元时,许家印笑盈盈的回答:“哪能说做不甘心的事情呢?做的都是愉快的事情。”

是的,很愉快。

恒大的70亿元亏损换了一张深深房A的门票、一串新的朋友圈:和深圳市国资委一起“建仓”,和王石等的万科管理层一起“扛枪”。2017年底,万科、恒大在同一天拍下了深圳湾两个邻居地块,建设各自的新总部。

一切都是交换。

成功的企业家都是交换的高手。

2016年末,恒大合并净资产1925亿元,其中永续债1129亿元。那几年恒大凭借永续债实现了全国跨越式的扩张。

这是一把双刃剑:既是跨越式发展的利器,也是吞噬利润的债务工具。

当时,恒大最大的问题不是规模与速度,而是负债率高,尤以永续债刺眼伤身。如果能够通过深深房A的重组,用A股市场的融资完成增权益、降负债无疑很具诱惑力的。

这就是70亿换A股的门票。

二、重组预期和1300亿元的战略投资

有A股门票并不意味着就能上,距离直接上市融资还需要证监会的批文。

这个批文不好拿。

从2015年开始,房地产企业在A股上市、重组甚至定增都是镜花水月,2014年从香港联交所退市的万达也想走这条路,回购后与投资者对赌两年内、2016年8月31日之前完成A股上市,最终也是落花有意、流水无情。

那时候的万达在房地产的行业地位是TOP2:万达与万科。

这个世界上没有捷径,如果有,也都是套路。

这个世界上没有捷径,如果有,也是一条迂回曲折的路。

无论如何,有了深深房A这张门票的预期,恒大引战投降负债的工作更加轻松了。

在2016年国庆假日期间,恒大地产宣布和深深房A重组公告之后:

2016年12月30日,第一轮引入战略投资金额300亿元。

2017年6月13日,第二轮引入战略投资金额400亿元。

2017年11月6日,第三轮引入战略投资金融600亿元。

三轮合计引入战略投资1300亿元,投后恒大地产估值4252亿元,恒大在恒大地产中股权摊薄至63.46%。

有了1300亿元的战略投资,恒大地产的永续债立马清零。

2017年末,恒大集团合并净资产2422亿元,永续债为零,战略投资为主的少数股东权益占比1274亿元。

路是一步一步走的,饭是一口一口吃的。

这一步,用A股的门票预期换来了1300亿元的战略投资,一年内把永续债的连根拔了。

三、战略投资变长期股东

做任何事情,要永远记住你的目标。

恒大地产的目标不是A股上市,A股上市的目的是增加净资产厚度、降低杠杆,这是具备土地储备和销售规模的恒大的最大短板。

而对恒大地产来说,2017年引入的1300亿元的战略投资已经超过了其与深深房A重组时的预期:预期引入300亿元的战略投资。

即便顺利重组成功A股上市,恒大地产能够获得融资总额超过1300亿元的可能性也不大。

增资产、降负债的目标已经达到。但并非一劳永逸,战略投资带来的两把悬在头顶的利剑:

新的战略投资协议有两个杠杠:

第一,2021年1月31日之前的回购要求。

第二,投资期间的业绩承诺。

对恒大来说,接下来的事情就是解决这两个问题。

对于业绩承诺,从来不是特别困难的问题:打折促销、全员销售、奖惩分明......,这一块是恒大的强项。虽然难,但可以达成。

业绩不是疑难处,回购才是大问题。

回购意味着再增加有息借贷,恒大的负债率、负债结构的空间显然不够用;更不用说2020年8月出台的监管新政,将新增有息借贷的空间掐死了。

如何才能不回购?

要么重组成功,要么和战略投资人谈判。

鲁迅说过:“中国人的性情是总喜欢调和,折中的。譬如你说,这屋子太暗,须在这里开一个窗,大家一定不允许的。但如果你主张拆掉屋顶,他们就会来调和,愿意开窗了。”

于是,车到山前必有路:

在那份莫须有的申请加快重组和债务明细的文件流出之后,一切都那么了:

顺利成章

在1300亿元的战投,863亿元已经签订补充协议:不要求回购;357亿元已经谈妥待签协议,另有50亿元在商谈;剩余30亿元已经支付本金,即将回购。

你听到雷声的时候,闪电早已过去。

你看到结果的时候,一切早已注定。

这个时候,深深房A和恒大同时宣布终止重组,只是走走过场了。

所有的结果早已在发生之前注定。

助攻深铁争万科,才有深深房的重组;

有了深深房的重组,才有1300亿元的战略投资;

有了1300亿元战略投资,才有千亿永续债的切割;

有个永续债的切割,才有更稳定的资产结构和达标的业绩承诺;

有了资产规模和业绩,就有了下一步谈判的筹码。

有了筹码,什么事情都能谈了。

对于恒大,要表扬:

有套路也全力以赴。

有准备则事缓而圆。

恒大的战略投资者也应当高兴,这样的伙伴是顶级的;

而且,“是你自己选的嘛,偶像!”

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