新旧螺蛳湾:城头变幻大王旗

作者 | 地产三哥 2020-11-11

文/地产三哥

大佬们都会带一些徒弟:

有些是入室弟子,有些是入门弟子,有些是拜帖弟子。

比如洪七公,架不住黄蓉的厨艺,一开始教了郭靖降龙十八掌中的十五招。

2000年国庆前夕,王石来云南攀登梅里雪山。

时年25岁的李俊负责接待,在这次登山活动中,贴身陪了王石七天,也就是这一次之后,25岁的富家子弟李俊决定集中精力做房地产。

王师父显然对这个弟子青眼相看,他出任了俊发地产的第一任独立董事。

李俊,现任云南俊发地产的董事长。

在2019年克而瑞排行榜中,俊发地产以528亿元的操盘排名第50,其70%的销售在云南区域,是云南区域的领跑者。

王师父最近一次帮弟子公开站台是在2019年9月15日:

王石、冯仑等齐聚延安大学,共同见证延安大学乡村发展研究院成立。会上,俊发集团董事长李俊被授予“西安市乡村发展公益慈善基金会联合创始人”称号。

不过,相比这次锦上添花式的站台,最难能可贵的是十几年前的雪中送炭:

2004年,29岁的李俊出狱后首次现身俊发集团新闻发布会,王石在他身边,发布会宣布:王石将出任俊发集团的顾问。

这一次俊发地产再获得关注,是因为螺狮湾,旧螺狮湾。

一、螺蛳湾道场:变幻的主角

螺狮湾是李俊绕不开的历史记忆。

1997年,昆明市五华区螺狮湾市场改造,在昆明人口中,这就是旧螺狮湾。旧螺蛳湾市场的改造升级,是1999年昆明世界园博会的配套工程之一。

因为和时任李姓领导的儿子相熟,李俊通过这层关系拿到了工程,但李俊入狱也正源于此。

不过后来的公开判决书显示,李俊案因为“有明显的被索要而被动给予”的行贿情节,从轻处罚。

25岁不到的年轻人,即便犯错也是值得被谅解的,而且这种错还是避无可避,多有被动。很多年轻人想犯同样的错,没有这个平台,也没有这个能力。

我想,这大概就是王石继续相信这个年轻人的原因。

和旧螺狮湾对应的,是新螺狮湾,准确来讲,是位于昆明官渡区中豪·新螺狮湾一期,由发迹义乌的江苏宿迁商人刘卫高,和他带对的义乌商团建设。

刘卫高带领的义乌商帮,曾在宿迁城建和发展上发挥重要作用,也让刘卫高个人在宿迁获得了“刘半城”和“城建教父”的外号。

而在刘卫高进入昆明的前一年,出身江苏宿迁的领导赴任昆明,并试图把宿迁的招商+城建模式引入昆明。

以2009年的新螺蛳湾市场为发轫,2013年的中豪置业已位居2013年度云南民营企业百强之首。

烈火烹油之后,总是满地油污。

2014年7月,昆明市主要领导换岗,3个月之后,昆明国土局突然公布了25家欠土地出让金款项的企业,其中就有中豪置业。

接下来的故事,总是相同的配方,熟悉的味道。

曾经横居榜首数年的中豪置业,从2016年开始就在云南非公企业百强名单上销声匿迹;

资金链断裂的中豪置业进行了一系列重组,公开消息是2017年俊发集团正式参与其中。

2018年9月,俊发集团召开发布会,正式宣布中豪·螺狮湾国际商贸城更名为俊发·新螺狮湾国际商贸城,中豪置业也成了俊发集团的子公司。

自此,螺蛳湾的道场,已经换了主角。

但现在,这位新主角,居然要对自己的租户下手。

二、俊发接盘新螺蛳湾:火中取栗

一位在螺蛳湾一期开档口的朋友告诉我,11月3日突然收到螺狮湾市场的确认函,租金从五年前的250元/平米/月,跳涨至680元/平米/月,涨幅近2倍。

五年前,租金是交给中豪置业,也是一次交五年。

现在的通知是交给俊奥商业(俊发集团子公司),以他30平米的档口计算,五年的租金从2016年的23万元涨到60万元左右,其他个别租户新租甚至提高到原来的5-6倍。

这一次,俊发能收多少租金呢?

如果以137万平米可租售面积、租金调涨近三倍到680元/平米/月计算,本次收取5年租金可以带来的收入就是559亿元。

从现金流的角度,如果租金调涨成功,剔除接盘代价后现金流入接近177亿元。

在俊奥商业给省商业厅的汇报文件中:“2021年新螺狮湾市场的抵押贷款本息有71亿元到期”。

真要是租金跳涨、5年一次性收取,500多亿收现金流入,这70亿元是小CASE。

按照调涨后的租金水平,俊发这个账无论怎么算,都是妥妥的够了。无论是现金流还是利润。

五年之后,至少这137万平米的商铺资产就变成了俊发集团毫无负担的摇钱树了。

俊发这个算盘是不是打得过分精明了?

也不全是,11月5日-7日,俊发连续辟谣:大意是租金方案并未确定。目前,新螺狮湾市场管理主体和租户的主要问题是有一个庞大的食利阶层:转租方。

这些转租方转手就把原先中豪定价的租金提升数倍:“少的一二倍,多的四五倍”(来自俊奥商业11月7日《严正声明》)。

俊发此举的目的或许是赶走中间商,让转租方无差价可赚。

那么问题来了,中间商如何会有首租权?

这或许是当年中豪埋下的雷:5年一次交齐的资金门槛中有现金流和财务成本的考虑,也造就了食利阶层。据调查,转租方中很多是来自浙江义乌的商人。

那么,新螺蛳湾市场商铺的租金多少合理呢?

我们可以从另外一个角度来衡量:

根据我们对商业地产的资本化率的统计,年化的租金收入/资产价值一般在5%-8%左右。按照之前的250元/平米/月计算,新螺狮湾市场的商铺的公允值就是3.75万-6万元/平米。

如果涨价至680元/平米/月,那么商铺的公允值就是10.2万-17.7万元/平米。

位于昆明官渡区的新螺狮湾国际商贸城的商铺值这个价格吗?

当然不值。

这个价格是直逼北京三里屯、上海淮海路周边商圈的商铺价格。

这样不符合经济规律的杀鸡取卵,是一种短视行为,无论其始作俑者是转租方还是市场管理方。

或者说,当初接盘本就是半推半就,意在火中取栗,如今正好趁收租之际改变利益分配格局,实现一次投资终身受益的目的?

俊发当初接盘也付出了很大代价,主要是资金层面,按照惠誉的报告,2018年接盘当年,偿还了相当部分的因为收购新螺狮湾市场而带来的债务。

此外,从发债情况也能看出端倪:

2018年11月,俊发集团发行20亿元4年期的公司债。利率8.0%;

2019年3月,俊发集团发行20亿元4年期的公司债。利率8.0%;

2019年4月,俊发集团发行2.11亿美元债券,息票率13.0%。

大手笔借钱的时候,是紧张忙碌而危险的时刻。现在,最危险的时候已经过去,到了收获的季节:

新螺狮湾市场的租金调涨、五年一次性收取的是火中之栗。

另外一个果实:

2019年7月,按照之前重组接盘约定,俊发集团以总价92亿元包揽昆明新螺蛳湾片区11宗地,拿地楼面价在2800-3700元/平米,按照目前片区1.3万元-1.4万元/平米的住宅价格,有很大的利润空间。

三、昆明:建设了10年的中央CBD工地

中豪置业在新螺蛳湾曾经的规划和烂摊子,变成了俊发的现实和楼盘。

做房地产借钱不怕,只要有现金流和利润,敞开了借。这是一直以来房地产开发的逻辑,尤其是房价上涨的年代。前提是你得能借到钱。中豪置业的董事长刘卫高先生2014年底在回到宿迁后在一次饭局上唏嘘落泪:被抽贷、资金链断裂。

左传云:君以此兴,必以此亡。

可叹,却不可惜。

过去15年,只要你现金流充足,做房地产怎么做你都能挣钱:高周转挣快钱,慢开发挣涨价的钱。尤其一些商业地产项目,做的慢甚至能够获得时间和市场给予的超额红利。

李嘉诚先生就是这么在上海、北京、大连这些地方干的。

位于昆明中央CBD的“春之眼”也是如此。

2013年9月,“春之眼”片区所在地被俊发集团竞拍拿下。

这块地位于盘龙区兴仁街,拿地价格8亿元,起初的净地面积是3.6万平米。根据昆明市自然资源和规划局昆规变更(20160018)号文件:2016年因轨道6号线值机大厅建设影响,春之眼项目用地规模减少,目前净地面积3.2万平米。

新规划中:地上建筑面积45.6万平米,其中附副塔的公寓面积13.49万平米;地下建筑面积13.0万平米。

以8亿元的土地价格对应45.6万平米的地上建筑,楼面地价1754元/平米。如果扣除减少的约5000平米用地面积的土地金额:

2013年拿地时:楼面地价1600元/平米左右。

这里是昆明的中央CBD,一路之隔的恒隆广场2019年已经开业,从恒隆场往东,过了昆明饭店,就是正在建设中昆明香格里拉大酒店。

恒隆广场是2011年拿地,2019年开业;嘉里集团的香格里大酒店2012年拿地,俊发集团的春之眼2013年拿地,这两处到现在都还是工地。

恒隆和嘉里的入驻,说明当初昆明中央CBD的整体设计和招商效果是有效果的,可这三个项目总是因为这样那样的原因工程建设进度缓慢,显然不是因为恒隆和嘉里建设缺钱,肯定是其他的原因,也许背后的根本原因和新螺狮湾易主一样。

不过开发商也不亏。

市场角度:附近的公寓和住宅价格都已经逼近20000元/平米左右。

政策角度:2019年12月20日,昆明市中心城区土地定级与基准地价公布,按照文件的地基和容积率测算,这种中央商务区的楼面基准价已经至少是4000-5000元/平米,比当初春之眼地块的1600元/平米楼面价格也涨了接近3倍。

很巧,也是3倍。

这种资本性收益和那些转租户的食利的逻辑原理是一样的:资本的门槛+时间的复利。

公开报道,春之眼项目预计2023年8月建成竣工。不知道到那时候,昆明中央CBD的房价和租金是什么水平。

最后的话

央行11月6日说:不能玩钱生钱的游戏。

这20年,房产信仰给很多人带来了非常、非常、非常大的复利。也造就了庞大的资本性、资产性食利阶层。这个操作会让贫富固化而悬殊。

周易有云:凡事有度,过犹不及。

王石说过:“大道理都是经过几千年验证的,你以为你是个例外,这种可能性微乎其微。”

风起于青萍之末。

北京、深圳的写字楼空置率正在快速的升高;中越边境曾经一边倒的打工者净流入正在悄悄发生变化。

当年轻人的信仰是一套房子时,他没有诗和远方的田野,有的是苟且和到月还按揭。

涸泽而渔和放水养鱼,真不是一个难度系数很高的选择题。

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