千亿房企最年轻女总裁,今年战果如何?

作者 | 宋子豪 2020-11-12

文/宋子豪

“房地产市场经过二十多年的发展,最主要还是红利在推动,有刚需的红利、土地的红利和金融的红利等。如今,很多红利逐渐在消失,这就要求我们在房地产市场做一些改变。”

这是今年八月,某房企执行总裁在博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会的讲话。

商业世界有这么一个观点,所有的红利,本质只是短期的供需失衡,如果供给小、需求大,红利就会出现,如果不理解,请想想早年开淘宝店的怎么发的家。

但既然是红利,竞争就一定会出现,而竞争又会将红利逐步磨平。一旦红利消失,竞争将更激烈,企业生存环境将变差。

那么,对于房企来讲,赚钱变难了吗?上市公司三季报刚刚发布,我们发现,还是有别人家的孩子,虽然换帅不到一年,中南建设成绩亮眼。

明星经理人陈凯卸任后,中南如今的掌门人是董事长陈锦石的闺女陈昱含。她身上有不少标签,85后、最年轻房企女总裁。快人快语、金句频出。

2020 年 1~9 月,中南营收同比增长 12.0%;归属于上市公司股东净利润同比增长 62.7%;权益净利润率达到8.0%,创近年来的新高。

利润大幅上涨,费用却在降低。中南三季报的三项费率总体下降1.1%,其中销售费用同比下降4.1%,财务费用同比大幅下降10%,管理费用率同比下降0.4%。这在行业整体盈利水平下降的大环境中显得难能可贵。

不过,如果把视角拉长,中南过去遗留的隐患,似乎依然没有解决。

一、偏弱的盈利能力

在2019年年会上,中南建设副总陈昱含说:“没有对比就没有伤害。从他山之石到回看中南,我们可以明确地看到自身的两大短板:盈利能力和产品能力。”

产品力标准不明确,暂且不表,中南建设盈利能力弱却是一直没有解决的问题。

尽管这些年,中南建设不管是销售额还是营业收入都一直高速增长,甚至在三年内就完成了千亿规模的突破,但是如果看扣非净利润,就比同体量的公司差了很多。

这其实有两方面原因。

首先是主营业务结构。中南建设的营收中,近七成来自房地产业务,也就是旗下子公司中南置地。但还有三成来自建筑业务,这一类业务的盈利能力较低,毛利率通常都在10%以内。综合起来,公司的盈利能力就被拉低了。

比如,在中南建设的2020年三季报中,前三季度房地产业务结算毛利率是23.13%,建筑业务综合毛利率却只有8.94%。导致最后公司的综合毛利率是18.33%。

其次,中南置地的毛利率也一直不高。

三季报中提到的毛利率大幅上涨,很大程度上是因为第三季度投资收益同比增加462.49%。而这次大幅上涨,主要来自于非并表合作项目的收益增加。

从历史来看来看,中南置地的毛利率大多是在20%左右,远低于30强房企的平均线30%。

对此,中南建设在回复深交所的公告中也有解释,简单来说就是公司为了保证保证高周转率,压低了利率。

但除了高周转,还有一个影响因素中南建设没有提到,那就是公司处于行业高位的资本化利息。

毛利率的高低,是由营业成本占营业收入的比例决定的,而房企的营业成本主要是由土地成本、建安成本、资本化利息等构成的。

中南建设前两项的数据在行业内并不突出,但资本化利息费用却一举冲到行业前几名。

所谓资本化利息,就是将利息支出中的一部分确认为资产算进存货里,这样能减少当期的财务费用支出,从而提高净利润表现。但是也会透支将来的利润增长空间。

以利息费用资本化占比为指标,7成房企都在70%以上,这是行业常规操作,但是中南建设高达90%多的情况也不多见。

仅2019年一年,65.87亿的利息支出中,就有58.73亿的资本化利息。这样的操作是为了什么呢?

二、隐藏的债务风险

中南置地用利息资本化减少财务费用的做法也可以理解,毕竟净利润一直比较惨。

这样做除了让帐面上好看些之外,提高盈利表现也能让借钱变容易一点。

2020年10月9日,标普将中南建设的长期发行人信用评级从“B”上调至“B+”,并将其对该公司高级无抵押票据的长期发行评级从“B-”上调至“B”。

其实这个评级比较一般,也就是B级里较强。在标普的评级体系里,B级具体评价是:

“违约可能性较'BB'级高(BB级以下被形容为债券信誉低,是“投机级债券”),发债人目前仍有能力偿还债务,但恶劣的商业、金融或经济情况,可能削弱发债人偿还债务的能力和意愿。”

中南建设的偿债能力这么弱吗?

先说一下大致情况。三季报显示,中南建设的净负债率和扣除预付款的资产负债率都在降低。

但即便如此,中南仍然踩了两条红线,净负债率136.01%>100%、扣除资产负债率82.51%>70%;现金短债比1.15。

同时,有息负债和总负债仍保持同比16.98%和22.19%的速度增长。负债率之所以降低了,只是因为有息负债增速低于股东权益的增速。

总的来看负债率处于行业高位。

而在现金短债比方面,虽然中南建设一直声称资金充足,货币资金也确实能覆盖短期债务。但货币资金中受限制资金占比不小,扣除后现金就不足以覆盖短期债务了。

同时,应付账款和票据在资产中占比,也比同体量公司大,实际上的资金要比现金短债比显示紧。

而且除了三条红线,中南建设的担保余额也比较高。

2016年到2019年,这一数值分别为40.76亿、263.81亿、396.98亿和663.86亿,占净资产比例分别为30.06%、187.73%、228.17%和309.65%。

担保对象多为子公司,应该是以担保的形式为子公司融资。这是上市房企的常用手法,同体量的房企这一数值占归母净资产的比例要么20%以内,要么300%以上,两极分化严重。

像中南建设这样占比过高的,如果子公司盈利状况不佳,很可能造成母公司背负大量负债。

最后的话

陈昱含很多发言中就能看出这位新帅精明干练,目光远大。

她曾总结过中南建设未来的发展路线:“客户牛市买土地,熊市挑产品。所以有质量的高增长,正从“高增长”转向“有质量”,这也是行业巨大转型的开始。”

从前中南建设通过压低利润扩大规模,同时也背负了不少债务压力。但在房企利润普遍降低,且融资越来越难的今天,这种模式似乎行不通了。

在规模、利润、负债之间如何才能平衡,是房企永恒的难题。规模到2000亿后,中南面对新挑战的策略也很直接---新领导、新思想。

但开发出新模式,还需要时间。

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