从王健林大甩卖,看房企五年杠杆涨落史

作者 | 地产三哥 2020-11-19

文/地产三哥

2015年的“中国绿”公司年会上,当聊起万达和百度、腾讯搞电子商务时,王健林问马云:

“去年(指2014年)跟腾讯、百度成立了一个公司,有人取名叫‘腾百万’,更可恨的有人给取名叫‘玩淘宝’,假设我们三个(王健林、马化腾、李彦宏)是梁山的晁盖、宋江和吴用,现在想拉你这个卢俊义入伙,你上不上梁山?”

那些年,王健林豪气干云:一亿是个小目标。

那些年,思聪怼天怼地怼空气,从范冰冰、奶茶妹妹到支付宝,没有他不敢说的。

风向,说变就变。

一、万达去杠杆:软着陆

2020年9月15日晚间,在马来西亚吉隆坡艾美酒店,举办了一场高规格的支票移交仪式。

依海中铁(IWH-CREC)私人有限公司,将12亿4100万令吉的支票交给大马政府财政部,这是大马城项目第一批定金。

《中国报》吉隆坡9月16日报道,“大马城如今准备好正式启航。”

听到这个消息的王健林,要么毫无波澜,但更大的可能是暗自高兴。尤其是在海航、安邦、明天系风雨飘摇、零落成泥之后;尤其是在8月底的房企“三道红线”监管新政出台后。

没有拿到大马城项目的万达,虽壮士断腕降杠杆,很疼。但没有纠缠不清,没有拖泥带水,一切平稳度过。

所谓亏吃早一点,付出的代价也会小一点。

2016年,万达商业还没有剥离房地产开发业务,资产负债率70.3%。当时,地产开发还是万达收入的大头,在万达商业的负债中有1390亿元的合同负债,也就是卖房子的预收款。

转折点发生在2017年5月份,“一带一路”峰会在北京举行,29名外国元首参会,其中包括马来西亚首相。

1个月之后,股债双杀,万达开始艰辛的降杠杆之旅。

3年时间,万达抛售了2000多亿元资产,降低了2200多亿元负债:

对比三年前的数据:房地产开发的预收款降低到了个位数,直降1300多亿元;应付账款降了600多亿元;有息借贷降低了445亿元。

资产负债率更是降低至51.8%。

万达这架飞机,没有硬着陆。

二、另一种降杠杆:硬着陆

为什么万达的杠杆能够平稳降下来,打脸说它海外债要违约的人?

三哥事后诸葛亮以为有三点:

一是资产好,变现相对容易:文旅资产包,价格便宜量又足;豪华酒店区位好价格便宜;海外资产物美价廉。

二是时机对,2017年的抛售正值房地产高潮,市场不缺钱。

三是经营好,万达最核心的商业地产板块,还是最牛的那一批。

万达商业价值4000亿出头的商业地产,一年的租金收入350亿元。无论是规模还是运营效率,都傲视群雄。

相比万达,某些企业一降杠杆就举步维艰,非但杠杆降不下去,甚至还在持续攀升。

因为,不借钱续命就要扑街。

这背后的原因,和刚才提到的资产、时机、经营密切相关,有些企业,少则缺一两样,多则全部不具备。

就像你用信用卡,你到底是正常用卡,还是以卡养卡,还是卡奴?处于不同阶段的企业,对杠杆的初心并不同。

有的是用它挣钱,把它当工具;有的是靠它续命等待机会;有的则把它当成救命稻草。

按照明斯基的说法,债务从正常积累到债务崩溃分成三个阶段,一个比一个恶性:

l 对冲融资:利用融资经营挣钱,现金流能覆盖本息。这是工具阶段。

l 投资融资:经营的净利润刚刚覆盖利息,借旧还新。这是续命阶段。

l 庞氏融资:利润不够支付利息,以贷养贷。这是救命稻草阶段。

万达能把杠杆降下来,显然是因为其处在对冲融资-投资融资阶段。

那些债务违约的企业,绝大多数都是处于庞氏融资阶段:既没有好资产(即便有也提前划转走);也没有好的经营,工资都开不出来。

这样的企业即便有好时候,也不该轮到他们。比如前几天违约的永城煤电。

它们的杠杆会以另外一种方式降下来:硬着陆。

就像这些年从5000家变成3家的P2P借贷平台一样,普通人的存款和债权灭失,财富和杠杆随之转移。

西游记中没背景的妖怪都被打死了,有背景的妖怪都是被收回去了。

这些企业以重组为契机,以金融机构的债权灭失为代价,强行实现降杠杆,而这一过程之中,自己的核心资产并未受到影响。

待到重新挂牌时,一个崭新的公司又诞生了。

接着奏乐接着舞,继续发债继续借。

三、房企降杠杆:走一步看一步

这两天,绿地把最拿得出手的资产拿出来卖了:集中在上海和江苏的14个项目共27处物业资产,涉及金额231亿元,包括苏州绿地中心、绿地国创大厦、青浦绿地中心、绿地柒彩里等多个地标项目。

从上架的资产质量看,绿地很有魄力。

今天的很多房企处在明斯基定义的投资融资阶段:借新还旧,以时间换空间,等待自己的经营利润和资产变现来降低杠杆。

但是,在三道红线的穿透式监管之下,期望再以货币超发的大背景,扩大融资获得资产升值红利,是自绝于监管机构的。

无节制的纵欲之后,身体被掏空也是必然的。穿透式监管和一城一策的初衷一样,希望直达病灶、风险缓释。

除了绿地,融创、富力等也都在变卖自持物业,其实也就是找人来接杠杆。

你说,咱们群众还能再接一次这杠杆吗?

第一个问题,你有资格接吗?你得符合限购条件,同时得有钱。

第二个问题,你还有的选吗?房地产之外,只有股中茅台了。

既然没得选,不如一条道走到底。

11月18日,1-10月份财政数据公布:全国税收同比下降4.6%,其中证券交易印花税1707亿元,同比增长50.9%。;国有土地使用权出让收入55965亿元,同比增长10.1%。

上半年放的水,去处还是明显的:茅台和房产。

房住不炒,也许只是说给刚需听的。非刚需的深圳群众再一次用450亿的资金的热情狠狠打了一些人的脸:13000+人、每人缴纳350万元诚意金,追逐华润城润玺一期1137套房源。因为新房比周边二手房价格便宜400万。

历史一再证明,把人性和市场对立起来产生的漏洞,用文件是管不住的。

四、没有明斯基时刻的企业

如果按照明斯基的理论,已经拿到了大马城项目的中铁,处在什么阶段呢?

如果把中铁的永续债算上,2016年中铁资产负债率81.8%,2019年末资产负债率79.7%。资产负债率略降。

总的规模依然膨胀,2019年末资产已经越过万亿,有息借贷增加了740亿元,总负债增加了2300多亿元到8000亿元以上。

作为其众多项目之一的大马城项目,中铁目前只是付了一个定金。可以想见,中铁日后的规模还会增加。

它和万达不一样,不能用明斯基时刻来做判断,永远不能在同一维度上比较。你要承认,有些企业永远不会出现明斯基时刻,它们对债务和效率的考虑永远是排在后面的。

而另外一些企业,永远战斗在残酷的今天,为更残酷的明天做准备,憧憬着美好的后天。

5年前的中国绿公司年会上,马云是怎么回答王健林“梁山入伙”的问题的呢?答案不重要。

重要的是,马老师不是卢俊义,王董事长也不是晁盖,水浒传也只是虚构的小说。

真实的历史是,新兴资产阶级和旧贵族的矛盾,只会发生在文艺复兴之后的欧洲,人类总在矛盾中前进。

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