这家踩着三条红线上市的千亿房企,买盘太太太尴尬了

作者 | 2020-11-24

文/宋子豪

西游记里,灵山脚下有一条八九里宽的大河。想过河,要么走湿滑险窄的独木桥“凌云渡”;要么坐一艘无底船。

凡人当然过不了河。

所以,当师徒四人刚过了河,化身艄公的“接引佛祖”就对唐三藏说:“圣僧,恭喜你现在脱胎换骨了。”

从前,股市对房企来说就相当于这样一条大河,虽然困难重重,但过了河就脱胎换骨,腾云驾雾。

几大房企的老总都曾因为上市,在首富宝座上坐了一回。

为什么说从前?因为现在的房企不是上市就万事大吉了。

比如,被称作年内房企最大IPO的祥生控股,自11月17日上市以来,反响平平,几天都是平收,成交额只有寥寥千万。

祥生控股11月23日分时其实光看业绩,这个公司近年来增长很强劲。2017-2019年的营收复合年增长率高达137.6%,销售额也在几年内翻了几番。

为什么资本不看好了?

一、现金是企业的血液

祥生控股的创始人陈国祥,早在初一就辍学回家跟着父母拉板车,但后来当过酒厂技术员,纺织厂厂长。

80年代,陈国祥选择下海,先办了一个尼龙袜厂,可惜经营不善倒闭了。

1993年,陈国祥创立祥生实业,第二年借着诸暨市金鸡坞村动迁改造进军房地产,后来凭借高周转,布局三四线飞速发展,冲进中国房企top30。

如今年近古稀的陈国祥不但商业经验丰富,现金流的把控更可以说是神乎其技。

有多牛呢?给大家讲个小故事。

2016年5月28日,陈国祥的儿媳陈娜良子,把自己丈夫陈弘倪以及祥生实业告上法庭。

起因是祥生实业通过陈弘倪把自己2600万的聘礼钱借走了,约定年利率13%,但后来一直没还。

对此,陈弘倪的说法是, 不存在借款这回事,这2600万是陈国祥夫妇借给儿子儿媳,给儿子出国用的。两人也都同意把这笔钱还给公司。

祥生实业的说法是,钱是陈弘倪借的,和公司无关。钱之所以到了公司账上,是因为公司之前垫付了陈弘倪的出国费用,这次把钱还了。

最终,上海青浦区人民法院最终根据陈弘倪夫妻间的聊天记录、微信转账记录。判定借贷事实成立,陈娜良子胜诉,祥生实业需要偿还2600万的本金及对应利息。

虽然祥生实业被判后不服气,再次上诉,控告陈娜良子伪造聊天记录。但是依然败诉。

简单来说就是,先用2600万做聘礼娶了儿媳妇,后来又借回到账上运营公司。并且拒不认账有过这档子事。

这种资金运用,不但创商业先河,也为我国因彩礼头疼的广大男性同胞,提供了非常有建设性的解决方案。

如果陈弘倪当时没有和老婆在微信上聊这件事,只是口头说说,陈娜良子只能败诉。

真是科技改变生活。

就像百万英镑的故事:只要你能证明你有钱,像吃大餐、住酒店、娶白富美这种事,就不用真的花钱。

不过,虽然陈国祥父子如此运财有道,祥生控股的现金流却非常紧张。

首先是踩中三条红线,不能借钱了。

其次,截止到2020年4月30日,祥生的现金短债比是0.5,账上资金已经无法覆盖短期债务。

50强房企里现金短债比低于祥生控股的,只有绿地。

而最考验房企经营情况的经营性现金流,在2017-2020年4月,除了2019年为净流入外,都为净流出。

这主要有两方面原因。

首先是祥生控股扩张意愿强,花了不少钱买地。在预收款增速也很快的情况下,经营性现金流常年净流出。

我们把土地新增面积和经营性现金流结合来看,就能明显看出来,2017-2018年现金流净额都为负,但2019年,新增面积大量减少,经营性现金流净额也就转正了。

其次是每年都要支付高昂的融资成本。

祥生的现金少,所以要融资来维持日常运营。IPO资料里的原话是“维持相当高的借款水平以为运营拨付资金。”

但是祥生控股是30强房企里唯一没上市的。融资渠道上就少了一条腿,还是条大腿。

所以,祥生不得不通过信托这样的高利率渠道融资。在亿翰智库发布的2020年中期40家典型房企融资成本排名中,最后一名德信中国融资成本8.92%。

而祥生2017年-2019几乎都保持在8-9%左右,这又导致了每年付不少利息,又削减了经营性现金流净额。

总结一下就是,大量买地导致现金流紧缺,必须借债维持运营,但因为利息过高导致现金流更紧。

二、高利息、低利润

如果只是为了维持运营,那么只是现金流紧一些,负债情况还相对可控。

但祥生还有一个更严重的问题:净利润已经无法覆盖利息,所以只能通过借新还旧维持企业运转。

根据IPO资料,祥生控股2019年偿还了161.8亿的有息负债,而年末的有息负债总额只降了15亿。所以,这是很明显的借新还旧。

因为赚的钱不够还利息,只能再借。

与此同时,2019年祥生控股给子公司担保的金额又涨了34个亿。也是为了维持公司运转,变相融资。

其实,近几年通过高周转崛起的黑马房企,都有净利润率低的通病。

这也难怪,黑马房企的品牌没有溢价空间,多数布局三四线,利润低。除此之外,还要为了维持高周转,压低售价,所以很难获得高利润。

祥生控股在2019年的利润率已经有了不小的进步,这是因为建筑成本管控较好,而且售价也在上升。

但只要净利润还没有覆盖利息,就只能看着债务越积越多。截止2020年8月31日,祥生控股的有息负债总额已经达到414.42亿。

在这种情况下,虽然因为总权益增长,祥生控股负债率有所降低。但是债务压力一直居高不下,甚至有愈演愈烈的情况。

而且还要注意,祥生控股还有一部分资本化利息。虽然处于行业内比较低的水平,但将来也会压低利润。

了解了运营上的问题,我们一下子就能看懂这次上市对祥生控股的意义。

增加融资渠道,降低融资成本。不但能缓解资金压力,还能提高将来的利润表现。

而且,如果通过融资增加总权益,更能降低负债率。只要不踩三条红线,能再借钱,一盘棋都还能活。

本次祥生控股全球发行发行6亿股,发行价为每股5.59港元,募集资金33.54亿港元。

我们根据0.5的现金短债比和80多亿的资金总额(包括受限制资金)可以算出,祥生控股至少还有46亿资金缺口。

上市似乎并没有帮助祥生控股解决很多问题。

最后的话

其实这事确实挺有意思,祥生控股需要股民的钱帮他解决缺钱的问题,但是如果祥生控股真的缺钱,二级市场股民又不会拿钱出来买它的股票。

正如西游记里师徒四人过河的那一回叫“猿熟马驯方脱壳,功成行满见真如。”

这个方才的“方”用的好,不是过了河就脱胎换骨,而是脱胎换骨了才能过河。