稳中求胜,荣盛发展被低估的长期价值

作者 | 宋子豪 2021-09-14

作者| 宋子豪

编辑| 刘杨

从去年开始,房地产行业迎来了最严格的监管时代。整个行业“房住不炒”调控总基调继续保持不变,三道红线、房贷集中管理、土拍两集中等政策相继落地。

在严格的政策调控下,今年二级市场房地产板块表现略显低迷,主要几大地产指数均跑输大盘。截至8月20日,地产板块动态PE为7.3倍,估值仅高于银行板块;纵向来看,目前地产板块估值仍处于近10年最低水平。

但在这种情况下,仍然有部分地产股被明星基金经理坚定持有,甚至逆势加仓。究其原因,企业的价值是由行业发展和自身业务水平共同作用的。

作为地产行业的优质企业,荣盛发展今年上半年不仅经营上保持了稳定增长,财务状况持续改善,债务优化也有明显的进步。

全国化布局依然是荣盛发展的亮点之一。公司透露,在深耕河北的同时,未来京津冀、长三角、大湾区和中西部在土储结构中的占比将分别是30%、30-35%、30%。这样一个较为均衡的土储结构,也为荣盛发展的稳步前进打下了坚实的基础。

1、稳中求胜

荣盛发展的稳,首先体现在销售上。

上半年,荣盛的合同销售金额为599.22亿元,同比增长24.26%,完成年度签约计划的46.09%;营收342.24亿元,同比上升30.85%。

再看土储,土储是房企的弹药。

截至期末,荣盛录得总土储3741.25万方,平均土地成本为3252元/平,相应货值为4014亿,权益占比为83.53%。存续比为3.6年。结合上半年销售情况,全年1300 亿销售的目标可期。

债务优化方面,荣盛也下了功夫的。如果说销售和土储是房企的体重,那么债务就是房企的体脂率。

三道红线里,荣盛两条达标一条贴线。长短债结构优化较为明显。

荣盛发展剔除预收款后的资产负债率为70.8%,净负债率为66.5%,现金短债比为1.16。其中剔除预收款后的资产负债率较期初优化2.97%,净负债率较期初大幅下降13.68%。

尤其是长短债,上半年荣盛短期负债占比为 34.2%,同比下降9.7%;长期负债占比为 65.8%,同比上涨9.7%。

而在利润方面,虽然荣盛发展上半年归母净利润25.33亿元,同比略有下降,但仔细分析就能发现,利润下滑是行业形势与城市布局优化下的短期困难。

首先是行业整体的变化,调控加紧。

在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控主基调之下,“三红线”“两集中”等重磅政策陆续出台。据中原地产研究院统计,2021年前7个月,全国各地针对房地产的调控合计352次。

上有限价政策,下有地价攀升,导致行业毛利率普遍下降。虽然荣盛整体毛利率为25.8%,仍处于行业中上游水平。

再加上少数股东损益的数额明显提升,这项数据在2021年上半年录得3.7亿元,占比营收12.8%,而2020年同期则为负数,所以对今年的利润造成了一定影响。

不过,从长远来看,真正值得注意的第三个原因,2021年荣盛的销售业绩中,环京占比降低了不少。

今年上半年,荣盛在长三角销售占比达到了36.2%,已经超过占比27.7%的京津冀。剩下的主要为中西部占比18.8%,珠三角以及其它区域占比17.4%。

而荣盛本身毛利率最高的区域就是大本营河北省,为31.68%,在其他省份毛利率则相对较低,比如江苏省、山东省和河南省的毛利润率分别是 26.57%、25.74%和 14.10%。

再结合业绩会上荣盛发展副总裁秦德生的发言:“上半年,长三角项目平均毛利润大概8%~15%,京津冀毛利润要高很多,大约在15~30%。”

此消彼长之下,荣盛的整体毛利率就被拉低了。

2、走出河北

那京津冀地区的销售额占比降低,是好事还是坏事呢?

短时间内它确实造成了毛利率的下降,但从公司布局来看,这代表着目前荣盛的城市布局更平衡、更健康。

此前荣盛重仓京津冀,公司业绩和地方市场的联系太紧密。而京津冀,尤其是环京地区毕竟是政策重点关照对象,所以此前也出现过环京兴,荣盛兴的捆绑现象。

因此,荣盛发展副总裁林洪波在今年的业绩会上表示:“未来公司将优化土储结构,京津冀的土储会控制在30%,优先布局内生性需求的城市,如沧州、石家庄,长三角的土地储备保持稳定在30%-35%,尤其是要关注长三角下半年市场变化带来的机会。另外,大湾区和中西部的布局在30%左右。预计全年回款在1050亿元,总体土地支付额度会控制在回款额的40%以内。”

从这个方面来看,毛利率的下降更多的是荣盛优化城市布局、开辟新市场遇到的短期困难。立足长远,河北王必须走出河北,背靠河北发展全国。在新市场的开辟中,毛利率与大本营有差距是正常的,也是在进入新市场时会遇到的挑战。

在荣盛发展召开的2021年中期业绩会上,公司董事长耿建明表示:“公司目前的任务是去库存,抢抓回款,放弃规模,审慎投资,做好长期的思想准备,管理好公司流动性。”

我们对照中报来看,财务情况确实符合荣盛目前的发展战略,简单来说就是求稳。其实耿建明一直以来都以做事严谨有态度的实干家著称。在眼前行业环境下,冒进不如求稳,而对于荣盛来说,主动优化城市布局,改善财务情况才是明智之举。

之所以荣盛的股票市场有所波动,更多的是受到6月商票兑付风波的影响,尽管荣盛发展已经辟谣,但是股票市场就是容易受到股民信心的影响。

再加上近期地产股大多跌跌不休,投资者内心有一些疑虑也是人之常情。根据西南证券研报显示,主动偏股型基金的地产仓位已经连续六季度下降,截至2021年二季度仅为0.9%,处于历史最低水平。

这个时候,其实最重要的反而是信心。

根据荣盛发展8月4日发布的《关于荣盛创业投资有限公司计划继续增持公司股份的公告》,荣盛发展控股股东,荣盛控股股份有限公司的控股子公司,荣盛创业投资有限公司计划自2021年8月4日起六个月内,以不低于1亿元增持公司股份。

这就是拿真金白银表达自信。

总体来看,荣盛发展在上半年,不管是销售业绩,还是土储情况、债务优化情况,都有明显的进步。尤其是公司主动调整城市布局,适应行业新的发展进程,这是有长远眼光和大格局才能做的判断。也只有立足长远,勤修内功,公司才能在新的时代挑战中脱颖而出。